什麼是「以房養老」?以房養老的利與弊及風險評估告訴您!

在台灣高齡化的社會中,退休後的生活及安排一直是許多屆退人員討論的熱門話題,假如在自己擁有房產的情況下,「以房養老」或許也能成為一個很受歡迎的安排選項之一。

以房養老

首先先來了解一下什麼是「以房養老」?
「以房養老」是指銀行讓沒有固定收入的銀髮族,用本身名下房子來去向銀行做借錢行為,銀行會分30年期,每月提供生活費,收入的期限會一直到借款人的往生為止,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬,而這種方式的正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。雖然房子已經抵押給銀行,實際上還是可以繼續居住,不影響日後的生活。這種貸款的方式除了在台灣看的到以外,美國、英國、澳洲、法國與加拿大等都有,而亞洲國家的日本、香港與中國大陸也都正在發展當中。

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目前可申辦以房養老專案的銀行有哪些?
自2015年11月以來政府推動以房養老,至今已4年多,核發超過3000件,其中最高鑑價金額為8000萬元,最高齡的申辦人為96歲、核貸額度總計166億元。

目前提供有提供該方案的銀行包含合作金庫、台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、台灣企銀行、高雄銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海儲蓄銀行、兆豐銀行、安泰銀行等等。各家貸款利率約介於1.86%~2.7%之間,年齡55~60歲,貸款年數為30或35年。

其中「以房養老」案件集中在雙北,主要是因為不動產價值較高,年長者每月可領取的生活資金也相對較多。

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以房養老的優點?
如果房屋所有權人在缺乏流動性的資產時,可以將其轉為現金收入,在房屋出售或是年限到期之前,都不必償還此貸款,而申貸年限也會依照各銀行的專案為期30-35年不等。

  • 申請人依然可以繼續住自己的家
  • 每個月都有固定的生活費可以領取
  • 提升退休後的生活品質

以房養老的缺點?

  • 目的是為了要替老年人的退休生活提升品質,年限到期後,房子就會被拍賣,也因此常常會衍生出一些財產分配上以及照顧責任上有爭執,周圍親友難免會有一些閒言閒語出現。
  • 在財務上,貸款最多只能貸房價的7成左右,和賣掉房子比起來,等於是有三成的房屋價值無法被活用,且最高給付年限為35年,假如房屋所有權人存活超過年限,就會變成無殼蝸牛族群,房子直接被接收。
  • 通貨膨脹會導致每個月領到的養老金跟不上物價上漲的速度,越來越沒生活品質。

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到底哪些人適合選擇「以房養老」?

  • 不善於理財的人
    其實有很多退休族手上並不會有太多的積蓄,也不太可能擅長投資理財,就只有房產最值錢。若將房屋抵押給銀行的,每月可以有固定的生活費可領取,解決退休的生活問題。
  • 不想將房產給子女的人或是底下無子女的人
    大部分的人都會將資產房產留給子女,若沒有子女可繼承遺產或者是一些家庭因入而不想留房產給子女的話,空留高價房屋也沒有意義,還不如將房子轉換成資金收入,讓老年生活品質提升過的好一點。
  • 「以房養老」與「房屋出售」兩者之間比較
    以房養老後還是可以繼續居住在原本的房子,由銀行按貸款金額分期給付生活費。相反的,屋主也可以選擇賣掉房子,將房屋出售轉換成資金。期間二者可以自己比較一下。

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想要辦理「以房養老」的民眾,以下幾個問題要注意:

1.房貸利率波動
以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子跟銀行貸款,由銀行分期給付資金。由於一樣是跟銀行貸款,只要是貸款就會有利息的問題,以目前來說平均貸款利率大約在2.2%左右,算是比較低利率的時間,但是很難預料未來的30年利率有何變動,假如利率有提高的話,那麼貸款的利息也會跟著提升,所以這個風險也必須考慮在內。

2.扣除利息的話,每個月的養老金會越來越少
銀行支付給申貸者的金額會因一次一次的累積而升高,每個月計算的利息費用也相對會提高,這會衍生出只要年紀越大,每個月的養老金就會跟著減少。

3.通貨膨脹的壓力
以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但是每年的生活物價目前為止一直都是處於持續上升中,時間一久,領到的生活金是否也能符合生活所需,就是一個很大的問號了。

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結論:

如何在退休前多儲蓄一些退休金,一直都是我們每個人都因該做的事情。假如若準備不足時,是否要「以房養老」這個方式也是必須由各為考量評估,沒有絕對的答案,只是這種方式可以讓老年生活多一項安心的選項。至於退休族該不該採用以房養老呢,還是要慎重考慮才是最佳的辦法!

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